金研院院長黃崇哲：重審不動產觀念，居住更有尊嚴！

資住宅間接帶出邏輯謬誤

 都市有一定要改建嗎？黃崇哲拋出一個值得思考的問題，「難道老，就一定要拆除、要拋棄嗎？我們看到很多歐洲美麗迷人的城市景觀，不也兼具百年風華的韻味，這些建物有因此面臨被拆遷的命運嗎？答案當然是否定的。」只是，台灣社會過去以來，除了日治時代少數公共建築物有百年大計的興建規劃外，近5、60歲的高齡建物，設計概念的價值多不具備歷史保留意義，簡單的說，就是「老」卻「不美」。在新的建築技術下，重新改建後的都市，才可以永保台灣都市的永續發展動能。

只是，因為台灣在二戰以後，房價的持續上漲，讓「有土斯有財」的傳統東方理財概念，一直可以成為致富最重要的途徑，再加上因為政治民主弱化了政府都更執法的強制力，這些因素致使台灣針對老舊建物的更新推動上舉步維艱。

過去，我們偏重於將住宅商品的購置，是以投資作為主要的目的，但其實這樣的思考卻帶出一些邏輯謬誤，因為購買房產的首要目的，應是為了滿足居住需求，就如同買車是為了行動需求一般，而不應僅僅設定為炒作價格的標的。而且，就算是投資，卻忽略了其中一個相當重要的成本項目，那就是「折舊與更新」。而房價的持續高漲，更讓社會忽略了房產年齡越來越高的老化危機。

對照之下，也是高價的房車購買，就少有人當成投資項目。因為，雖然也有很高級的骨董車可以留下來，但一般房車可能因為配件設計，或是零件耗損，久了要更換新車，才能保障駕駛與用路人的生命安全，這是車輛擁有者的基本知識。所以，轉換到我們對住宅商品的認知，就有重新思考與改變的必要性。黃崇哲認為，「只有當住宅商品變成消費財的一種，社會大眾對住宅商品的態度跟觀念才會有所改變，也才能讓都市更新真正的起步走。」而不是一味的去強調「一坪換一坪」這樣的數量上計算，而忽略了最重要的根本，就是安全生活空間的基本需求。畢竟，買車從新車變成老車的過程中，如果車主出來要求「一台換一台」，那又是多麼荒謬可笑的主張。

老齡加少子驅動購屋新思維

 其次，過去傳統的社會有很多觀念，會覺得年輕人在婚前必須先購置不動產，如此婚後生活才美滿，對小倆口及下一代也才有保障。但社會在快速發展之下，現在的情況是，就算結了婚同樣也買不起房子，當期望落差越來越大，這樣的多數心聲竟然發展成為十大民怨之首。如果年輕人用所得在支撐住宅需求，態度跟角色上也迥然不同。

黃崇哲以鄰近國家――日本為案例進一步說明，「日本的經濟泡沫從最高點到目前，除了東京都，甚至是大阪之外，其餘地區的房價與過去最高相比，只有一半不到。」因為白金社會來襲，老齡與少子漸趨嚴重，日本的青壯族群在購置不動產上的思維與選擇，明顯與上一代有很大的區隔。這部份值得台灣執政者思考，同時也給未來中國當作借鏡。

呼應在都更的議題上，過去我們因為站在都市改造的角度，所以政府為了鼓勵都更，只要大面積就給容積獎勵的方案。而危老是針對屋齡半百以上，甚至造成危險，而且沒辦法取得一定面積才給獎勵，進一步避免因為地震造成公共危險，這也有其政策的必要性。

至於這中間有沒有可能出錯，或把社會導向錯誤的方向，黃崇哲一直認為，包含文林苑的都更爭議，會出現獅子大開口的爭端，甚至演變為社會抗議事件，其實很大的癥結，來自於改建後的利益分派在相關權力者之間的不確定性。關於改建後利益分派的不確定性，可以透過公辦都更策略來做更好的確認，或是過程更透明化，配合政府能有清楚的房地產政策。

資住宅間接帶出邏輯謬誤

至於都市有一定要改建嗎？黃崇哲拋出一個值得思考的問題，「難道老，就一定要拆除、要拋棄嗎？我們看到很多歐洲美麗迷人的城市景觀，不也兼具百年風華的韻味，這些建物有因此面臨被拆遷的命運嗎？答案當然是否定的。」只是，台灣社會過去以來，除了日治時代少數公共建築物有百年大計的興建規劃外，近5、60歲的高齡建物，設計概念的價值多不具備歷史保留意義，簡單的說，就是「老」卻「不美」。在新的建築技術下，重新改建後的都市，才可以永保台灣都市的永續發展動能。

只是，因為台灣在二戰以後，房價的持續上漲，讓「有土斯有財」的傳統東方理財概念，一直可以成為致富最重要的途徑，再加上因為政治民主弱化了政府都更執法的強制力，這些因素致使台灣針對老舊建物的更新推動上舉步維艱。

過去，我們偏重於將住宅商品的購置，是以投資作為主要的目的，但其實這樣的思考卻帶出一些邏輯謬誤，因為購買房產的首要目的，應是為了滿足居住需求，就如同買車是為了行動需求一般，而不應僅僅設定為炒作價格的標的。而且，就算是投資，卻忽略了其中一個相當重要的成本項目，那就是「折舊與更新」。而房價的持續高漲，更讓社會忽略了房產年齡越來越高的老化危機。

對照之下，也是高價的房車購買，就少有人當成投資項目。因為，雖然也有很高級的骨董車可以留下來，但一般房車可能因為配件設計，或是零件耗損，久了要更換新車，才能保障駕駛與用路人的生命安全，這是車輛擁有者的基本知識。所以，轉換到我們對住宅商品的認知，就有重新思考與改變的必要性。黃崇哲認為，「只有當住宅商品變成消費財的一種，社會大眾對住宅商品的態度跟觀念才會有所改變，也才能讓都市更新真正的起步走。」而不是一味的去強調「一坪換一坪」這樣的數量上計算，而忽略了最重要的根本，就是安全生活空間的基本需求。畢竟，買車從新車變成老車的過程中，如果車主出來要求「一台換一台」，那又是多麼荒謬可笑的主張。

老齡加少子驅動購屋新思維

其次，過去傳統的社會有很多觀念，會覺得年輕人在婚前必須先購置不動產，如此婚後生活才美滿，對小倆口及下一代也才有保障。但社會在快速發展之下，現在的情況是，就算結了婚同樣也買不起房子，當期望落差越來越大，這樣的多數心聲竟然發展成為十大民怨之首。如果年輕人用所得在支撐住宅需求，態度跟角色上也迥然不同。

黃崇哲以鄰近國家――日本為案例進一步說明，「日本的經濟泡沫從最高點到目前，除了東京都，甚至是大阪之外，其餘地區的房價與過去最高相比，只有一半不到。」因為白金社會來襲，老齡與少子漸趨嚴重，日本的青壯族群在購置不動產上的思維與選擇，明顯與上一代有很大的區隔。這部份值得台灣執政者思考，同時也給未來中國當作借鏡。

呼應在都更的議題上，過去我們因為站在都市改造的角度，所以政府為了鼓勵都更，只要大面積就給容積獎勵的方案。而危老是針對屋齡半百以上，甚至造成危險，而且沒辦法取得一定面積才給獎勵，進一步避免因為地震造成公共危險，這也有其政策的必要性。

至於這中間有沒有可能出錯，或把社會導向錯誤的方向，黃崇哲一直認為，包含文林苑的都更爭議，會出現獅子大開口的爭端，甚至演變為社會抗議事件，其實很大的癥結，來自於改建後的利益分派在相關權力者之間的不確定性。關於改建後利益分派的不確定性，可以透過公辦都更策略來做更好的確認，或是過程更透明化，配合政府能有清楚的房地產政策。